Agevolazione prima casa: il caso di acquisto per donazione e rivendita

7 Aprile 2021 in Notizie Fiscali

Con Risposta a interpello n 228 del 2 aprile le Entrate chiariscono aspetti della agevolazione prima casa per acquisto di immobile 50% a titolo oneroso e 50% per donazione.

In particolare si specifica che per non perdere l'agevolazione prima casa l'istante sia tenuto a rivendere entro l'anno dall'acquisto dell'altra abitazione solo la quota precedentemente posseduta e acquistata a titolo oneroso. 

L'istante riferisce che nel 2003 ha acquistato l'intera proprietà di un immobile abitativo: 

  • per il 50 per cento a titolo gratuito per donazione del proprio padre 
  • per il restante 50 per cento, a titolo oneroso, per acquisto dal proprio zio. 

In sede di acquisto, l'istante ha beneficiato delle agevolazioni 'prima casa'

Nel 2011 egli ha trasferito la propria residenza in un altro Comune dove nel 2020 ha acquistato, a titolo oneroso, un altro immobile ad uso abitativo, fruendo delle medesime agevolazioni 'prima casa', impegnandosi nell'atto di acquisto ad alienare l'immobile preposseduto entro il termine di un anno dall'acquisto, ai sensi del comma 4 bis della Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUS). 

Tale termine è oggetto di sospensione ai sensi dell'articolo 24 del decreto-legge 8 aprile 2020, n. 23 (convertito con modificazioni con la legge 5 giugno 2020, n. 40). 

Alla luce della sua situazione domanda: 

  • se può limitarsi ad alienare, entro il predetto termine di un anno, la sola quota del 50 per cento dell'immobile preposseduto, acquistata a titolo oneroso (anziché l'intero immobile), conservando la proprietà del residuo 50 per cento acquistata per donazione; 
  • se la predetta quota del 50 per cento dell'immobile preposseduto, acquistata a titolo oneroso, può essere alienata a titolo gratuito (donazione).

 L'agenzia ricorda che l'agevolazione prima casa prevede l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2 per cento per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni previste dalla Nota II-bis e in particolare «L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4»

Pertanto, al contribuente è permesso di fruire delle agevolazioni in relazione all'acquisto di un nuovo immobile, ancorché risulti già in possesso di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che lo stesso si impegni ad alienare l'immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

La norma va coordinata con le disposizioni contenute nell'articolo 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342, le quali, ricorrendone i presupposti, consentono di beneficiare delle agevolazioni 'prima casa' nei trasferimenti di proprietà di case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, derivanti da successione o donazione.

Per tali considerazioni, l'agenzia ritiene che:

  1. in merito al primo quesito per non incorrere nell'ipotesi di decadenza dall'agevolazione in esame, l'istante sia tenuto ad alienare almeno il 50 per cento dell'immobile preposseduto, vale a dire la quota acquistata a titolo oneroso, 
  2. in merito al secondo quesito la suddetta alienazione possa essere realizzata sia con atto a titolo gratuito sia con atto a titolo oneroso. 

Infine, riguardo ai termini per l'adempimento, che ai sensi dell'articolo 3, comma 11 quinquies del decreto-legge 31 dicembre 2020, n. 183, convertito con modificazioni con la legge 26 febbraio 2021, n. 21, il periodo di sospensione dei termini per l'agevolazione 'prima casa' è stato prorogato al 31dicembre 2021, pertanto i termini in corso al 23 febbraio 2020 sono sospesi e ricominceranno a decorrere il 1° gennaio 2022.